Покупая квартиру на вторичном рынке, мы не заглядываем глубоко в её историю и тем более не интересуемся личной жизнью его владельцев. Часто это бывает ошибкой. Бывший супруг одного из предыдущих владельцев квартиры может оспорить сделку и потребовать долю в недвижимости, которая уже стала вашей. Рассматривая подобное дело, Конституционный суд вступился за гражданина, у которого пытались отобрать половину квартиры из-за того, что бывшие супруги не смогли между собой договориться.
Действующие лица:
После развода Жена ушла от Мужа, оставив ему квартиру. Официального раздела имущества не было. Спустя время Муж продал квартиру Покупателю 1, а тот — перепродал её Покупателю 2.
Подумав, Жена решила, что её права нарушены, ведь квартира находится в совместно нажитом имуществе, раздела не было, согласие на сделку она не давала. Женщина пошла в суд, чтобы признать сделку недействительной и получить причитающуюся ей половину.
По решению суда Покупатель 2 должен был выделить женщине ½ квартиры. Доводы о том, что покупатель является добровольным приобретателем, а срок давности истёк были отклонены. Однако новый собственник не согласился с подобным раскладом и дошёл до Конституционного суда, где смог оспорить п. 1 ст. 302 ГК РФ, в котором говорится, что истребовать имущество у добровольного приобретателя можно, если оно выбыло из собственности бывшего владельца незаконно.
Конституционный суд отметил, что совместно нажитым имуществом признаётся недвижимость, купленная в браке, вне зависимости от того, на чьё имя она зарегистрирована.
Получается, что в ЕГРН может не быть данных о жёнах предыдущих владельцев. Чтобы обезопаситься от описанных проблем, надо найти каждого собственника, поинтересоваться его семейным положением на момент продажи квартиры и выяснить, давала ли бывшая супруга согласие. Напоминает расследование. Вероятно, что бывший владелец не найдётся или найдётся, но откажется отвечать на вопросы. А если владельцев было много?
КС уточняет, что «разумное и добросовестное» поведение покупателя не предполагает выяснения всей судьбы имущества. Опираться можно только на сведения из ЕГРН.
В сообщении КС говорится:
"Бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права"
Если продавец квартиры не позаботился об этом заранее, то вся ответственность лежит на нём. Жена может направить иск Мужу, чтобы тот ей возмещал убытки.
